Los propietarios de viviendas de Florida inundados por Ian no tienen que informar a los nuevos compradores sobre los daños del desastre

Automovilistas enfrentando agua estancada en North Port, Florida. 30 de septiembre de 2022 (Foto de Mitch Perry.}

Cada vez que un huracán amenaza con azotar algún lugar cerca de mí en Florida, hay una cosa que hago antes de comenzar a empacar para evacuar: llamo a mi mamá en Pensacola.

Es contable jubilada, no meteoróloga. Pero ha estado trazando cuidadosamente la ruta de los huracanes a través del Atlántico, el Caribe y el Golfo de México durante más de 60 años. En ese tiempo, desarrolló lo que Liam Neeson podría llamar "un conjunto particular de habilidades".

Conoce su camino alrededor del cono de incertidumbre y puede clasificar fácilmente los modelos de espagueti (con o sin Ragu). Tiendo a confiar más en sus predicciones que en las del Weather Channel.

Entonces, cuando el huracán Ian parecía estar llegando a Tampa Bay la semana pasada, la llamé. Ella dijo: "Este se siente como otro Charley".

Ella resultó ser 100 por ciento correcta. Al igual que el huracán Charley hace 18 años, Ian llegó a tierra muy al sur de Tampa Bay. Golpeó la isla de Cayo Costa, justo al oeste de Ft. Myers, luego atravesó el condado de Lee.

Al ver el video de los horribles vientos y la marejada ciclónica de Ian que arrasaron lugares bajos y muy desarrollados como Fort Myers Beach, Matlacha, Cape Coral, Estero, Bonita Springs y Sanibel, me pregunté cuántas de esas casas habían sobrevivido a Charley en 2004.

Me pregunté cuántos se habían llenado de agua y luego se habían vaciado para convertirse en un imán para el moho. Me preguntaba cuántos residentes actuales habían comprado, sin saberlo, una de esas casas que se inundaron en 2004, sin darse cuenta de que les podía pasar, y les pasaría, lo mismo.

Resulta que nadie lo sabe.

Esto se debe a que Florida es uno de los 21 estados que no exige que los vendedores de viviendas notifiquen a sus compradores que la casa se ha inundado antes.

En otras palabras, si su casa se inundó durante el huracán Ian la semana pasada, podría secarla y venderla y nunca decirle una palabra al comprador sobre lo que sucedió. Es perfectamente legal.

Incluso mi madre conocedora de tormentas se sorprendió al escuchar eso. Ella dijo, y cito: "¿Qué?"

He aquí por qué esa falta de divulgación es importante:

"Una casa que se inundó antes tiene muchas más probabilidades de volver a inundarse", explicó Rob Moore, director del equipo de agua y clima del Consejo de Defensa de los Recursos Naturales, un grupo ambientalista que ha estado haciendo sonar la alarma sobre este problema desde que emitió un informe sobre en 2017.

Esta es una preocupación creciente ya que el cambio climático ha comenzado a empujar marejadas ciclónicas como la de Ian más y más hacia el interior, particularmente en áreas donde el gobierno estatal y local ha aprobado el desarrollo en áreas propensas a inundaciones.

Entre 1978 y 2017, más de 30,000 propiedades en todo el país se han inundado con tanta frecuencia que han sido designadas como "propiedades con pérdidas repetitivas graves" según el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones administrado por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias, según el informe de NRDC.

"En promedio", señaló el informe, "estas propiedades se inundaron cinco veces cada 2 o 3 años. Algunas de las propiedades más afectadas se han inundado más de 30 veces".

Un estudio de 2017 encontró que en los 12 condados más poblados de Florida, más de 15,000 propiedades cumplían con esa descripción. Esas propiedades fueron responsables de casi 40,000 reclamos por inundaciones.

Le pregunté a FEMA cuántas de sus casas inundadas repetidamente se encontraron en el condado de Lee antes de que el huracán Ian tocara tierra allí. La respuesta: 870.

Esa es una gran cantidad de bienes raíces empapados que nos cuestan dinero a los contribuyentes, amigos.

Y tenga en cuenta que las inundaciones de la tormenta no se limitaron a Lee. Hubo inundaciones en las áreas del interior, en toda la costa este y en los Cayos. En un vecindario de Key Largo propenso a las inundaciones, se vieron cocodrilos (no caimanes) nadando en las calles.

Sin embargo, CBS News informó recientemente que, dado que la población de Florida se ha disparado en los últimos 30 años, "menos de 1 de cada 5 de los 10 millones de hogares del estado tiene seguro contra inundaciones". Si la gente supiera con qué frecuencia nuestras casas terminan literalmente, y no solo en sentido figurado, bajo el agua, cambiarían su forma de ser.

Alguien en Florida trató de arreglar este problema obvio con la falta de información sobre inundaciones.

No tienes que ser mi madre que predice huracanes para predecir cómo funcionó.

En 1992, el huracán Andrew azotó el condado de Miami-Dade con vientos tan feroces que volaron los instrumentos de medición del Centro Nacional de Huracanes. Como resultado, los expertos tardaron una década en darse cuenta de que se trataba de una tormenta de categoría 5.

Los buscavidas y los estafadores se movieron mucho más rápido para trabajar sus ángulos de Andrew.

Menos de un día después del paso de Andrew, aparecieron los primeros vendedores ambulantes vendiendo camisetas con el lema "Sobreviví a Andrew" (lo sé porque compré una). Pronto hubo estafadores que presentaban reclamos por daños falsos y contratistas corruptos que recolectaban depósitos y luego desaparecían sin hacer ningún trabajo.

Cuando el entonces gobernador. Lawton Chiles recorrió el área en el primer aniversario, una mujer le dijo: "Mi contratista estuvo en 'America's Most Wanted' anoche".

Pero algunos de los ladrones más grandes fueron los bancos y las compañías de seguros que exprimieron a las víctimas de Andrew por sus últimos centavos. Annette Taddeo lo vio de primera mano.

Taddeo, que entonces tenía 25 años, y sus padres, inmigrantes recientes de Colombia, sobrevivieron a la tormenta, pero vieron cómo casi destruía su hogar con el viento y la marejada ciclónica.

"Se inundó hasta la cintura con agua de la bahía", dijo.

Taddeo compró una casa rodante en Alabama y la condujo hasta estacionarse en la entrada de la casa de sus padres. La familia vivió en la casa rodante durante seis meses mientras sus padres peleaban con los bancos y la compañía de seguros para reconstruir su casa, me dijo. Difícilmente era una existencia cómoda.

"No había ningún lugar para alquilar, ni electricidad durante mucho tiempo ni agua", dijo. "Y esto fue antes de los teléfonos celulares".

Los bancos siguieron vendiendo y revendiendo su hipoteca, dijo, y mientras tanto uno de ellos decidió dejar de hacer los pagos del seguro sin decirle a sus padres. No lo supieron hasta que se canceló la póliza.

Como resultado, Taddeo, ahora una senadora estatal demócrata que se postula para el Congreso, dice que tiene un gran interés en los huracanes, la propiedad de viviendas y las compañías de seguros. De hecho, me dijo, el primer proyecto de ley que patrocinó y que fue aprobado por la Legislatura requería que los vendedores de seguros contra huracanes revelaran a los compradores que sus pólizas no cubren inundaciones.

En 2020, Taddeo presentó el Proyecto de Ley 1474 del Senado, que habría solucionado el problema flagrante de Florida con los compradores de viviendas que no son informados de que están comprando una casa previamente inundada. Esto es lo que dijo:

"Antes de ejecutar un contrato de venta, un vendedor de bienes inmuebles debe informar a un posible comprador... si los bienes inmuebles alguna vez han sufrido daños por agua o daños relacionados con la humedad causados ​​por una inundación natural, si la propiedad alguna vez ha tenido agua en los patios delantero, trasero o lateral durante más de 48 horas después de una fuerte lluvia (o) si alguna parte de la propiedad se encuentra actualmente en o cerca de una zona de riesgo de inundación designada por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias".

Parece bastante sencillo, ¿no?

Otro senador demócrata, Bobby Powell del condado de Palm Beach, propuso un proyecto de ley similar ese año, SB1842. Dos proyectos de ley deberían dar a los patrocinadores el doble de posibilidades de que se apruebe algo, ¿no es así?

Ambos proyectos de ley fueron remitidos a la Comisión de Banca y Seguros. Ambos murieron. allá. Ni siquiera consiguieron una audiencia del comité.

Le pregunté a Taddeo qué pasó con la SB 1474.

“El problema, como todo en Florida, es que para ciertos intereses poderosos, esto es algo que preferirían no tener que hacer”, dijo Taddeo.

¿Mencioné que el presidente del comité ese año era un republicano del Panhandle llamado Doug Broxson, que trabaja en el negocio de bienes raíces y seguros? No es un gran admirador de las regulaciones gubernamentales, como puedes suponer.

(El presidente del Senado que eligió a Broxson para presidir ese comité fue un abogado de Bradenton llamado Bill Galvano. Su principal prioridad en 2020 era empujar un trío de carreteras de peaje costosas, innecesarias y previamente rechazadas por todos para beneficiar a los contribuyentes de la campaña).

Llamé al Senador Broxson para preguntarle sobre el fracaso del proyecto de ley de Taddeo. Él la culpó, diciendo que no había "trabajado en el proyecto de ley" al contactar al presidente y los miembros para solicitar una audiencia.

"Los proyectos de ley que son trabajados por los miembros generalmente tienen la posibilidad de ser escuchados", dijo. También señaló que ella no tenía proyecto de ley de acompañantes de la Cámara. Esos proyectos de ley rara vez reciben una audiencia, dijo.

De todos modos, me aseguró Broxson, su factura no era realmente necesaria. Una inspección de la casa antes de cerrar la venta detectaría cualquier defecto dejado por una inundación, dijo. Por lo tanto, no hubo problema con los compradores involuntarios.

"Creo que el mercado se ha encargado de eso", dijo el senador.

Con curiosidad por saber si eso podría ser cierto, llamé a la Asociación de Inspectores de Viviendas del Sur de la Florida y terminé hablando con Brendan Haggerty, su secretario, expresidente e inspector de viviendas durante los últimos 15 años. Lo atrapé mientras intentaba salvar una casa que posee en Cape Coral que había sido, lo adivinaste, inundada.

"Florida es un estado de no divulgación", me dijo Haggerty, descartando lo que había dicho Broxson. "Los inspectores de viviendas solo están obligados a realizar una inspección visual. Entonces, si hay un defecto oculto debido a una inundación o algún otro desastre, no lo sabemos".

Los vendedores tienen que llenar un formulario de divulgación, dijo. Cuando le pregunté a Haggerty sobre eso, el veterano inspector dijo: "Todo agente inmobiliario sabe que el formulario de divulgación es tan valioso como el papel en el que está impreso".

Muchos vendedores falsean sus respuestas por temor a asustar a los compradores al ser demasiado honestos, dijo. Rara vez, si es que alguna, los atrapan, y luego cualquier sanción depende de la voluntad del propietario de demandar.

Después de ver lo que sucedió con su proyecto de ley de divulgación en 2020, Taddeo no lo volvió a presentar. ¿Por qué golpearse la cabeza contra una puerta cerrada?

Aún así, dijo, "Florida lo necesita más que nadie, porque somos el estado más propenso a las inundaciones del país".

Cuando le pregunté a Taddeo qué la llevó a presentar ese proyecto de ley de divulgación de inundaciones en 2020, me dio una respuesta sorprendente: Texas lo hizo.

En 2017, el huracán Harvey conmocionó a muchos residentes de Houston al inundar 96,000 hogares, incluidos muchos que creían que eran seguros. Resulta que muchos de ellos se habían inundado antes, pero nadie les había dicho a los compradores. (¿Suena familiar?)

Después, muchas de las casas que se habían inundado de repente estaban a la venta, baratas. Y la palabra "empapado" era, como diría Gene Autry, rara vez escuchada como una palabra desalentadora.

"La gente se quedó atrapada en estas casas que todos sabían que se habían inundado durante el huracán Harvey, todos excepto los compradores", dijo Moore del NRDC.

En 2019, la Legislatura de Texas aprobó un proyecto de ley que requiere que los propietarios de viviendas informen si sus propiedades se encuentran en un área propensa a inundaciones o si se han inundado anteriormente. El gobernador Greg "Preferiría transportar inmigrantes a Washington" Abbott lo firmó, aunque no tenía nada que ver con restringir el aborto.

Debo admitir que escuchar que Texas es más progresista que otros estados, incluido el nuestro, me desorientó. Casi me caigo de la silla cuando Moore me dijo que, cuando el NRDC calificó a los estados en este tema, Texas obtuvo una A.

Pero no nosotros.

"¿Florida? Oh, están justo ahí en la parte inferior", dijo Moore. "F de Florida".

El gobernador de Florida, Ron DeSantis, ha estado haciendo un gran trabajo al tratar con Ian, al igual que el jefe de FEMA de George W. Bush, Michael "Brownie" Brown, lo hizo con Katrina.

DeSantis usó su propio equipo de campaña de reelección para ver el desastre, en lugar de algo con una insignia estatal, como lo han hecho los gobernadores anteriores. Luego se quejó en el programa de televisión de Sean Hannity de que otras personas politizaban el desastre.

También se puso un par de prístinas botas de trabajo blancas, lo que provocó muchas bromas que lo comparaban con Nancy Sinatra, Luke Skywalker y Green M&M. (Las botas de trabajo de goma blanca son comúnmente usadas por camaroneros y otras personas de cuello azul que quieren mantener sus pies limpios y secos, pero rara vez brillan como el par de DeSantis).

Su recorrido por las inundaciones en Arcadia interrumpió una operación de socorro en curso allí durante varias horas. Luego afirmó que la interrupción nunca había ocurrido porque él fue "el primero en aparecer en DeSoto (condado) y ayudar a esas personas".

Más importante aún, hubo quejas sobre cómo estaba tan ocupado luchando con las matemáticas del despertar y la teoría crítica de la raza que no había logrado lidiar con nuestra crisis de seguros de propiedad. Los propietarios de viviendas de Florida ya enfrentaban las tasas de seguro de propiedad más altas del país. Gracias a Ian, seguro que subirán aún más.

Espero que pronto veamos que la Legislatura comenzará a ofrecer muchos proyectos de ley posteriores a Ian, algunos de los cuales pueden involucrar seguros. Dado el desempeño anterior de los legisladores, es más probable que esos proyectos de ley protejan a los desarrolladores de grandes sumas de dinero y a las poderosas empresas de servicios públicos que ayuden a los compradores de viviendas.

¿No sería lindo ver al gobernador redimirse proponiendo un proyecto de ley como el de Taddeo? ¿Algo que ofrezca una mejor protección para los compradores de viviendas de Florida, en lugar de apuntar a los refugiados venezolanos o los parques temáticos de Orlando?

He estado observando las payasadas de los políticos de Florida de ambos partidos desde la década de 1970. He desarrollado mi propio conjunto particular de habilidades para predecir su comportamiento.

Diría que las posibilidades de que nuestro propio gobernador de libs-uber-alles haga lo correcto en este tema caen directamente dentro del cono de casi imposibilidad.

por Craig Pittman, Florida Phoenix 6 de octubre de 2022

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Craig Pittman es nativo de Florida. En 30 años en el Tampa Bay Times, ganó numerosos premios estatales y nacionales por sus reportajes ambientales. Es autor de seis libros. En 2020, el Florida Heritage Book Festival lo nombró Leyenda literaria de Florida. Craig es coanfitrión del podcast "Bienvenido a Florida". Vive en San Petersburgo con su esposa e hijos.